Generalunternehmer

Beim Generalunternehmermodell schliesst die Bauherrschaft nur einen Werkvertrag ab: mit dem GU. Dieser verpflichtet sich, das Bauwerk nach den Plänen des Architekten zu einem meist festen Preis und Termin zu erstellen. Baumeister, Tiefbauer, Elektriker und alle anderen Gewerke sind seine Subunternehmer und haben keinen Vertrag mit der Bauherrschaft. Der Totalunternehmer geht einen Schritt weiter und liefert auch Planung und Bewilligung, sodass die Bauherrschaft nur noch Bedürfnisse formuliert und das Ergebnis abnimmt.

Rechtlich ist der GU-Vertrag ein Werkvertrag nach OR Art. 363 ff., ergänzt durch die SIA 118 und oft durch spezielle Vertragsbedingungen der Branchenverbände. Vereinbart wird in der Regel ein Global- oder Pauschalpreis mit einem Bauprogramm und Konventionalstrafen. Der GU trägt das Koordinations-, Termin- und Kostenrisiko und verlangt dafür einen Zuschlag, der als Richtwert 5 bis 15 Prozent der Baukosten beträgt. Bei einem Einfamilienhaus mit CHF 800'000 Bausumme sind das CHF 40'000 bis CHF 120'000.

Der Vorteil für die Bauherrschaft ist die Einfachheit: ein Ansprechpartner, ein Preis, ein Termin, eine Garantie. Der Nachteil liegt in der geringeren Kontrolle über die Ausführungsqualität und die Wahl der Subunternehmer. Zudem besteht ein Risiko, das viele unterschätzen: Nach ZGB Art. 837 können Subunternehmer ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen, wenn der GU sie nicht bezahlt, auch wenn die Bauherrschaft den GU vollständig bezahlt hat. Dagegen schützen Zahlungsbestätigungen, Bankgarantien oder Direktzahlungen.

Im Kanton Zürich arbeiten viele Bauunternehmen wie Baumeister und Tiefbauer sowohl direkt für Bauherrschaften als auch als Subunternehmer von GU. Für den Tiefbau bedeutet das: Aushub, Kanalisation, Werkleitungen und Umgebung werden vom GU ausgeschrieben und vergeben; die Bauleitung des GU koordiniert die Schnittstellen. Der Subunternehmer haftet gegenüber dem GU nach seinem eigenen Werkvertrag, die Garantie gegenüber der Bauherrschaft trägt der GU als Ganzes.

Typische Fehler sind ungenaue Baubeschriebe, die dem GU Spielraum bei Material und Qualität lassen, fehlende Regelungen für Bestellungsänderungen der Bauherrschaft und das Vertrauen auf mündliche Zusagen einzelner Subunternehmer. Wer mit einem GU baut, sollte den Baubeschrieb detailliert prüfen, Sicherheiten für die Garantiefrist vereinbaren und die Bezahlung der Subunternehmer nachweisen lassen. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung. Swiss Group Constructions führt Tiefbau- und Umgebungsarbeiten sowohl als Direktauftrag als auch als Subunternehmer für Generalunternehmer aus.