Bauherr / Bauherrschaft

Bauherrschaft kann eine Privatperson, ein Ehepaar, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, eine Firma, eine Genossenschaft oder die öffentliche Hand sein. Sie entscheidet, was gebaut wird, wählt Planer und Unternehmer, trägt die Kosten und haftet gegenüber Behörden und Nachbarn. Im Baubewilligungsverfahren ist sie Gesuchstellerin, im Werkvertrag Bestellerin, gegenüber dem Planer Auftraggeberin. Der Begriff ist geschlechtsneutral als Bauherrschaft gebräuchlich; im Vertragsrecht und in der SIA 118 wird weiterhin von Bauherr gesprochen.

Die Pflichten der Bauherrschaft ergeben sich aus OR und SIA 118: Sie muss den Bauplatz zur Verfügung stellen, die Bewilligungen beschaffen, Pläne und Entscheide rechtzeitig liefern, das Werk abnehmen und die Vergütung bezahlen. Die SIA 118 regelt in Art. 33 ff., dass sie eine Bauleitung als Vertreterin bestimmen kann, deren Weisungen für den Unternehmer verbindlich sind. Zudem hat sie Mitwirkungspflichten: Gibt sie Entscheide zu spät, kann der Unternehmer Fristverlängerung und Mehrkosten verlangen.

Haftungsrechtlich ist die Bauherrschaft als Grundeigentümerin nach ZGB Art. 679 und 685 für Schäden an Nachbargrundstücken durch Grabungen und Bauten verantwortlich, auch ohne Verschulden. Setzt sich das Nachbarhaus wegen einer Baugrube, haftet zuerst sie, unabhängig von der Haftung des Unternehmers. Deshalb ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung Standard; sie kostet für ein Einfamilienhaus als Richtwert CHF 500 bis CHF 2'000. Dazu kommt oft eine Bauwesenversicherung für Schäden am entstehenden Werk. Bei Rissprotokollen an Nachbargebäuden vor Baubeginn schützt sich die Bauherrschaft vor unberechtigten Forderungen.

Im Kanton Zürich trägt die Bauherrschaft auch die Verantwortung für die korrekte Entsorgung der Bauabfälle nach VVEA. Sie muss im Baugesuch die Entsorgungserklärung abgeben und bei grösseren Mengen ein Entsorgungskonzept vorlegen. Die Ausführung delegiert sie an den Unternehmer, die Verantwortung bleibt aber bei ihr. Ebenso ist sie für die Bezahlung von Subunternehmern indirekt betroffen: Das Bauhandwerkerpfandrecht kann auf ihrem Grundstück eingetragen werden, wenn ein Generalunternehmer seine Subunternehmer nicht bezahlt.

Typische Fehler unerfahrener Bauherrschaften sind mündliche Zusatzbestellungen, das Übersehen der Nachbarrechte, fehlende Versicherungen und der Bezug des Werks ohne formelle Abnahme. Wer keinen Planer beizieht, sollte zumindest die Abnahme und die Schlussrechnung fachlich prüfen lassen. Swiss Group Constructions berät private Bauherrschaften im Zürcher Oberland bei Tiefbau- und Umgebungsarbeiten zu Ablauf, Bewilligungen und Entsorgung, damit die wichtigsten Pflichten vor Baubeginn geklärt sind.