Garantiefrist
Die Garantiefrist am Bau ist die Zeitspanne nach der Abnahme, in der der Unternehmer für Mängel haftet. Nach SIA 118 beträgt die Rügefrist zwei Jahre, die Verjährung der Mängelrechte fünf Jahre ab Abnahme.
Garantiefrist im Detail.
Umgangssprachlich meint Garantiefrist die Zeit, in der ein Bauunternehmen Mängel kostenlos beheben muss. Juristisch sind zwei Fristen zu unterscheiden: die Rügefrist, innert der Mängel gemeldet werden dürfen, ohne dass das Werk als genehmigt gilt, und die Verjährungsfrist, nach der Mängelrechte gar nicht mehr durchgesetzt werden können. Beide beginnen mit der Abnahme des Werks. Eine Garantie im Sinne einer Zusicherung besonderer Eigenschaften ist davon getrennt und muss ausdrücklich vereinbart werden.
Nach Obligationenrecht Art. 371 verjähren Mängelansprüche bei unbeweglichen Werken fünf Jahre nach Abnahme, gegenüber Unternehmer und Planer gleichermassen. Eine eigentliche Rügefrist kennt das OR nicht: Mängel sind sofort nach Entdeckung zu rügen. Die SIA 118 ergänzt dies in Art. 172 bis 180 mit der zweijährigen Rügefrist, während der jederzeit gerügt werden kann. Verdeckte Mängel, die nach Ablauf der zwei Jahre auftreten, sind sofort zu melden und bis zum Ende der fünf Jahre durchsetzbar.
Zur Sicherung der Mängelrechte sieht die SIA 118 in Art. 181 eine Sicherheitsleistung vor. Der Bauherr kann als Richtwert 10 Prozent der Vergütung bis CHF 1'000'000 und darüber 5 Prozent zurückbehalten oder eine Garantie einer Bank oder Versicherung verlangen. Der Rückbehalt wird nach Abnahme gegen eine Solidarbürgschaft oder einen Garantieschein freigegeben, der bis zum Ende der zweijährigen Rügefrist läuft. Viele KMU-Bauunternehmen arbeiten mit Garantieversicherungen, deren Prämie 1 bis 2 Prozent des Garantiebetrags kostet.
Im Tiefbau ist die Garantiefrist besonders relevant, weil sich Mängel oft erst nach Frost, Setzung oder Starkregen zeigen: Risse in Belägen, Absenkungen über Gräben, undichte Schächte, verstopfte Sickerleitungen. Deshalb lohnt sich vor Ablauf der zwei Jahre eine Garantiebegehung mit der Bauleitung. Im Kanton Zürich verlangen viele Gemeinden für Kanalisationsanschlüsse zusätzlich eine Dichtheitsprüfung vor der behördlichen Abnahme, was spätere Streitigkeiten verhindert.
Typische Fehler sind das Verpassen der Garantiebegehung, unklare Abnahmedaten bei mehreren Etappen, sodass niemand weiss, wann die Frist läuft, und die Verwechslung von Verschleiss mit Mängeln. Moos auf Verbundsteinen oder Verfärbungen sind kein Mangel; ein absackender Randabschluss schon. Bei Auslegungsfragen ist eine Rechtsberatung sinnvoll. Swiss Group Constructions dokumentiert Abnahmen mit Datum und Protokoll, damit der Fristbeginn für beide Seiten eindeutig ist.
Beispiel: Garantiebegehung in Hinwil
Zweiundzwanzig Monate nach der Abnahme einer Umgebung mit Zufahrt, Stützmauer und Entwässerung in Hinwil lädt die Bauleitung zur Garantiebegehung ein. Der Rückbehalt von CHF 9'500 war gegen einen Garantieschein freigegeben worden. Bei der Begehung zeigen sich zwei abgesenkte Einlaufschächte und ein Riss in einer Betonstufe. Beide Punkte werden schriftlich gerügt; das Bauunternehmen behebt sie innert vier Wochen. Danach wird der Garantieschein zurückgegeben.
Wie lange ist die Garantie auf Bauarbeiten in der Schweiz?
Nach OR verjähren Mängelrechte an Bauwerken fünf Jahre nach Abnahme. Mit SIA 118 gilt zusätzlich eine zweijährige Rügefrist, in der Mängel jederzeit gemeldet werden können. Beide Fristen laufen ab Abnahme, nicht ab Rechnungsstellung oder Bezug.
Was ist ein Garantierückbehalt?
Der Bauherr behält nach SIA 118 als Sicherheit einen Teil der Vergütung zurück, als Richtwert 10 Prozent bis CHF 1'000'000. Nach der Abnahme wird der Rückbehalt gegen einen Garantieschein einer Bank oder Versicherung ausbezahlt, der bis zum Ende der Rügefrist gilt.
Deckt die Garantie auch Verschleiss und Unterhalt?
Nein. Die Mängelhaftung gilt für Abweichungen vom Vertrag und von den anerkannten Regeln der Baukunde. Normale Abnützung, Verschmutzung, Moosbildung oder Schäden durch fehlenden Unterhalt, etwa nicht gereinigte Sickerschächte, sind keine Mängel und fallen nicht unter die Garantie.
Das setzen wir für Sie um.
01BauBauleitung
Bauleitung heisst, ein Bauvorhaben auf der Baustelle zu führen: Unternehmer anleiten, Ausführung kontrollieren, Kosten und Termine überwachen und die Abnahme durchführen.
02BauUmgebungsarbeiten
Umgebungsarbeiten sind alle Bauarbeiten rund ums Gebäude nach dem Rohbau: Hinterfüllung, Terrain, Zufahrt, Wege, Sitzplätze, Mauern, Treppen, Entwässerung und Humusierung.
03BauKanalisationsarbeiten
Kanalisationsarbeiten umfassen Bau, Anschluss und Sanierung von Abwasserleitungen zwischen Gebäude und öffentlichem Kanal.
Garantiefrist: Wir setzen es um.
Begehung vor Ort, verbindliche Offerte, ein Ansprechpartner — für Bau, Tiefbau und Reinigung im Kanton Zürich.